REGISTRAZIONE DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE. COSA FARE E QUANDO (cedolare secca oppure senza)

La registrazione comporta il pagamento della tassa di registro o, in alternativa, della cedolare secca. Dal 7/4/2011, infatti, per effetto dell'entrata in vigore del D.lgs.23/2011, il proprietario/locatore dell'immobile dato in affitto per uso abitativo puo' scegliere se pagare, come tassa sul reddito di affitto, l'imposta di registro e i bolli oppure una nuova imposta che sostituisce queste, la cedolare secca.
Se si sceglie di pagare l'imposta di registro e di registrare il contratto presso un ufficio dell'Agenzia il pagamento precedera' la registrazione. Se invece si sceglie di registrare il contratto telematicamente i due adempimenti potranno aver luogo nello stesso momento. Scegliendo di pagare la cedolare secca, invece, la liquidazione dell'imposta avverra' in sede di dichiarazione dei redditi, come per le imposte dirette (irpef).
Per i contratti di affitto in corso al 7/4/2011 (o risolti prima di questa data) la scelta puo' anche essere effettuata direttamente sulla dichiarazione dei redditi presentata nel 2012. Per quelli registrati dopo tale data si puo' invece esercitare la scelta in sede di registrazione. Ricordiamo che per disposizione dell'Agenzia delle entrate i termini di registrazione che rientrano tra il 7/4 e il 6/6/2011 sono prorogati a quest'ultima data.
******* PRIMA OPZIONE: PAGAMENTO IMPOSTA DI REGISTRO ***
L'imposta di registro va liquidata entro 30gg dalla data di stipula dei contratti, scritta o verbale che sia (o, se anteriore, dalla data di inizio della loro esecuzione). Il versamento puo' essere fatto presso la banca concessionaria (utilizzando un modulo specifico di versamento - F23) oppure tramite posta (modello F32).
L'imposta di registro e' pari al 2% del canone annuo per le locazioni di fabbricati abitativi, di fabbricati strumentali dove il locatore e' un privato (non soggetto IVA) e di terreni non agricoli (per i terreni agricoli si paga lo 0,50%), con un minimo di euro 67.
L'importo va arrotondato, secondo quanto dice la legge, all'unita' di euro per difetto se la frazione e' inferiore ai 50 centesimi, a quella per eccesso se e' uguale o superiore ai 50 centesimi.
L'imposta, oltre che all'atto della registrazione, e' dovuta nella stessa misura (2% del canone annuo, ma senza il minimo) anche per tutti gli anni successivi nel caso in cui la durata della locazione superi l'anno, e va versata entro 30gg dall'inizio di ogni annualita'.
Per i contratti pluriennali la legge prevede la possibilita' di pagare, al momento della registrazione, un'unica imposta di registro corrispondente all'intera durata del contratto, invece di effettuare i pagamenti anno per anno.
In questo caso si puo' usufruire di una riduzione dell'imposta, in misura percentuale, pari alla meta' del tasso di interesse legale (attualmente all'1%) moltiplicato per il numero di annualita'. Se il contratto venisse poi risolto anticipatamente, c'e' il diritto al rimborso per le annualita' successive a quella di rescissione.
Sia conduttore che locatore rispondono in solido del pagamento dell'intera imposta, indipendentemente da chi abbia pagato. L'onere spetta ad ambedue in parti uguali, quindi chi paga (solitamente il locatore) puo' addebitare la meta' dell'imposta all'altra parte.
Nota: Per i contratti stipulati dal 2007 c'e', in merito, un'interessante novita'. La finanziaria 2007 (legge 296/06) ha esteso la responsabilita' della registrazione, e la solidarieta' riguardo al pagamento dell'imposta, all'eventuale agente immobiliare a seguito della cui attivita' il contratto e' stato concuso. Questa co-responsabilita', piu' precisamente, riguarda tutte le scritture private non autenticate, tra le quali, tipicamente, rientrano i contratti di locazione. E' presumibile, pertanto, un intervento degli stessi mediatori al fine di sollecitare la registrazione del contratto nei termini di legge, se non il loro diretto adempimento.
Sul modulo di pagamento devono essere specificati i seguenti dati, oltre ovviamente a quelli identificativi del locatore e del conduttore:
* codice dell'ufficio del registro territorialmente competente (l'elenco e' disponibile sul sito dell'Agenzia delle Entrate);
* estremi dell'atto: per il primo anno (registrazione) va riportato l'anno di stipula ed il primo dei numeri di repertorio indicati nell'elenco degli atti da presentare all'ufficio. Per i versamenti relativi agli anni successivi va riportato l'anno di stipula e numero registrazione dell'atto;
* causale di versamento: RP;
* codice del tributo, 115T per la prima registrazione, 112T per i pagamenti delle annualita' successive alla prima, 107T se si paga, all'atto della registrazione, l'imposta per l'intera durata della locazione;
*** In caso di proroga del contratto
In caso di proroga l'imposta va ripagata nella misura del 2% del canone annuo (per gli immobili ad uso abitativo) entro 30 giorni con presentazione, nei successivi 20 giorni, dell'attestato di versamento all'ufficio dove e' stato registrato per la prima volta il contratto. Si paga sempre con modello F23, codice tributo 114T.
Al pari della prima registrazione, anche in occasione della proroga si puo' scegliere se pagare anno per anno o per l'intero periodo della durata della proroga.
*** In caso di cessione o risoluzione del contratto
L'imposta di registro va pagata anche quando il contratto si risolve (disdetta anticipata) o viene ceduto (cambio inquilino), entro 30 giorni con consegna, nei 20 giorni successivi, dell'attestato di versamento all'ufficio dove era stato registrato il contratto.
Se la risoluzione o la cessione avvengono gratuitamente (senza pagamento di un corrispettivo) l'imposta si paga nella misura fissa di 67 euro.
Diversamente l'imposta e' dovuta in misura percentuale per il 2% dei canoni residui, con minimo di 67 euro.
In caso di risoluzione anticipata, se è stata versata l'imposta per l'intera durata del contratto si ha diritto al rimborso delle annualita' successive a quella in corso.
Il pagamento avviene con modello F23, codici tributo 113T per la risoluzione e 110T per la cessione.
Note:
- non si paga imposta di registro sul deposito cauzionale eventualmente versato dall'inquilino. Il deposito o le altre forme di garanzia sono soggette all'imposta (nella misura dello 0,50%), se prestate invece da un soggetto terzo.
- per i contratti di comodato redatti in forma scritta l'imposta e' dovuta nella misura fissa di euro 168.
- per i contratti ad uso abitativo a canone "concordato", frutto di accordi delle organizzazioni della proprieta' con gli inquilini, il corrispettivo annuo da considerare per il calcolo dell'imposta e' assunto per il 70%. Cio' a condizione che l'immobile si trovi in un comune ad alta tensione abitativa (come Bari, Bologna, Firenze, Genova, Milano, Napoli, vedi l'art.1 del d.l.551/88).
- per i contratti di affitto di fondi rustici non perfezionati da un atto pubblico o da una scrittura privata autenticata l'obbligo della registrazione può essere assolto presentando all'ufficio del registro, entro il mese di febbraio, una denuncia in doppio originale relativa ai contratti in essere nell'anno precedente. La denuncia deve essere sottoscritta e presentata da una delle parti contraenti e deve contenere le generalità e il domicilio nonche' il codice fiscale delle parti contraenti, il luogo e la data di stipulazione, l'oggetto, il corrispettivo pattuito e la durata del contratto.
- l'imposta di registro per le locazioni di immobili strumentali effettuate da soggetti IVA verso altri soggetti IVA o verso privati e' dell'1%, indipendentemente dal regime IVA a cui e' sottoposto il contratto.
******* SECONDA OPZIONE: PAGAMENTO "CEDOLARE SECCA" ****
In alternativa al pagamento dell'imposta di registro e dei bolli e' possibile, dal 7/4/2011, scegliere di pagare un'imposta sostitutiva, la cosiddetta "cedolare secca" introdotta dal d.lgs. 23/2011.
E' un'imposta che sostituisce l'irpef e relative addizionali riferite al reddito fondiario dell'immobile nonche' le imposte di registro e di bollo relative al contratto di affitto, anche quelle da applicare in sede di proroga e risoluzione del contratto.
Essa puo' essere applicata in caso di affitto di immobili ad uso abitativo dove il locatore e' soggetto privato, che agisce al di fuori dell'attivita' di impresa (con accatastamento da A/1 ad A/11 esclusi gli A10, gli uffici).
Non puo' invece essere applicata per i contratti di sub-affitto.
Sul canone di locazione annuo stabilito dal contratto tale cedolare si applica nella misura del 21%, in sede di dichiarazione dei redditi. Si applica invece il 19% per i contratti a canone convenzionato (3+2) relativi ad abitazioni ubicate
* nei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino, Venezia;
* nei comuni confinanti con le suddette citta';
* negli altri comuni capoluogo di provincia;
La cedolare secca puo' essere applicata anche ai contratti di locazione per i quali non c'e' obbligo di registrazione. E' bene sapere che la scelta di applicare la cedolare secca impedisce al proprietario/locatore di ritoccare a qualsivoglia titolo il canone di affitto per tutto il periodo di applicazione, anche se l'aumento fosse previsto dal contratto (per il classico adeguamento ISTAT, per esempio). Il contratto non puo' assolutamente derogare da questa regola di legge.
Quando e come si sceglie: Per l'anno 2011, fase transitoria.
- si puo' scegliere il nuovo regime di tassazione per tutti i contratti in corso al 7/4/2011, con scadenza anteriore o risolti prima di tale data. Queste le possibilita':
* esercitare la scelta applicando direttamente la nuova tassazione in sede di dichiarazione dei redditi, da presentare nel 2012;
* esercitare la scelta in sede di registrazione, se essa avviene dal 7/4/2011, con il nuovo modello 69 (vedi sotto) Si ricorda, in proposito, che se i termini di registrazione rientrano tra il 7/4 e il 6/6/2011, si puo' ottemperare, sia alla registrazione che alla scelta, entro 6/6/2011;
* esercitare la scelta in sede di proroga, se non e' ancora scaduto il termine per il pagamento della relativa imposta di registro, con il nuovo modello 69 (vedi sotto);
* esercitare la scelta in sede di risoluzione, se non e' ancora scaduto il termine per il pagamento della relativa imposta di registro, con il nuovo modello 69 .
Per le annualita' successive, sistema a regime:
- e' possibile scegliere l'applicazione della cedolare secca in sede di registrazione o proroga del contratto, con il nuovo modello 69 o con il nuovo modello telematico SIRIA, entro il termine di versamento dell'imposta di registro;
- se per il contratto NON e' previsto un termine fisso per la registrazione, la scelta puo' avvenire anche tramite applicazione diretta della nuova imposta in sede di dichiarazione dei redditi.
In tutti i casi, se non si e' fatta la scelta in sede di registrazione o proroga del contratto, è possibile accedere al regime della cedolare secca per le annualità successive, esercitando l’opzione entro il termine previsto per il versamento dell’imposta di registro dovuta annualmente sull’ammontare del canone relativo a ciascun anno, vale a dire entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità. Stessa cosa se il proprietario/locatore abbia corrisposto l’imposta dovuta per la registrazione del contratto (imposta di registro) in unica soluzione al momento della registrazione.
Se si esercita l'opzione dopo aver gia' pagato l'imposta di registro e i bolli non si ha diritto ad alcuni rimborso.
*** Quando e come si paga:
Effettuata la scelta, la cedolare secca si calcola applicando l'aliquota (21 o 19%, vedi sopra) al canone annuale di locazione pattuito contrattualmente.
La liquidazione avviene in sede di dichiarazione dei redditi (quindi nel'UNICO o nel mod.730 del 2012 per le scelte avvenute durante il 2011) con pagamento effettuato con il modello F24.
Per i contratti in corso al 31/5/2011 oppure scaduti o risolti a questa data, il primo acconto del 30/11/2011 e' pari all'85% e deve essere versato in un'unica soluzione se di importo non superiore a 257,52 euro.
Diversamente si puo' pagare l'acconto in due rate, la prima -del 40%- entro il 6/7/2011 (o entro il 5/8/2011 con maggiorazione dello 0,40%) e la seconda -del 60%- entro il 30/11/2011.
Per i contratti attivati dal 1/6/2011 il pagamento dell'acconto deve avvenire in un'unica soluzione al 30/11/2011.
Per i contratti attivati dal 1/11/2011 il pagamento dell'acconto non e' dovuto.
L'acconto non e' dovuto anche qualora l'imposta totale non superasse i 51,65 euro.
Dal 2012 l'acconto da pagare sara' invece del 95% con scadenza al 30/11 di ogni anno, pagabile in due rate se di importo superiore a 257,52 euro (la prima, del 40%, entro il 16/6 -o 16/7 con maggiorazione del 0,40%- e la seconda, del 60%, entro il 30/11).
I pagamenti si effettuano con modello F24 utilizzando i seguenti codici tributo:
codice “1840” - acconto prima rata;
codice “1841” - acconto seconda rata o acconto in unica soluzione;
codice “1842” - saldo.
**** Note importanti:
- il proprietario locatore, prima di applicare la cedolare secca, dovra' avvisare della propria scelta l'inquilino, con lettera raccomandata, specificando la propria rinuncia ad applicare, per il periodo di durata dell'opzione, qualsivoglia aumento del canone di locazione, compresi gli aggiornamenti ISTAT (anche se fossero previsti dal contratto). La comunicazione deve essere inviata prima di esercitare l'opzione e quindi, in linea generale, prima di registrare o prorogare il contratto oppure prima che scada il termine di versamento dell'imposta di registro per le annualita' successive alla prima. Questa condizione e' inderogabile;
- la scelta effettuata vincola il proprietario/locatore ad applicare la cedolare secca per tutta la durata della locazione, con liberta' di revoca. La revoca non impedisce al proprietario di scegliere di nuovo l'applicazione della cedolare secca in un momento successivo;
- se i proprietari/locatori sono piu' di uno, la scelta inerente la cedolare secca potra' essere fatta disgiuntamente, e il relativo pagamento -separato- viene fatto sulla propria quota. Se uno dei locatori non sceglie di applicare la cedolare secca, sulla sua quota continuera' a pagare l'imposta di registro, l'irpef ed il bollo. In questo caso pero' la rinuncia ad applicare aggiornamenti del canone vale per TUTTI i proprietari, anche per coloro che non hanno scelto la cedolare secca;
- nel caso di scegliesse l'applicazione della cedolare secca dopo aver gia' pagato imposta di registro o di bollo, non sara' possibile ottenerne il rimborso, per esplicita disposizione di legge;
- con la registrazione del contratto di locazione si adempie anche ad ogni obbligo di comunicazione, compreso quello verso l'autorita' di polizia locale previsto dalla legge per gli affitti superiori ai 30 giorni;
- il nuovo modulo 69 puo' sostituire il modello per la comunicazione dei dati catastali (CDC).